Juridisk information till köpare av nyproducerad bostadsrätt

Fastighetsmäklarens roll i affären

Fastighetsmäklarens uppgift är att vara en opartisk mellanman och tillvarata såväl säljarens som köparens intressen. Uppdraget ska mäklare utföra omsorgsfullt och enligt god fastighetsmäklarsed.

När det kommer till nyproduktion ska mäklaren förmedla bostadsrätten mellan bostadsrättsföreningen, som säljare, och köparen. Det är således bostadsrättsföreningen som köparen ingår ett bindande avtal med och som är köparens motpart i affären.

Markägaren / Byggbolaget är normalt den som initierar ett projekt och den som själv, eller genom ett annat bolag, genomför byggnationen. I många fall bildar också markägaren / byggbolaget bostadsrättsföreningen.

Det är inte ovanligt att samma fysiska personer företräder både markägaren / byggbolaget och bostadsrättsföreningen. Det är dock viktigt att vara införstådd med att bostadsrättsföreningen och byggbolaget är två skilda juridiska personer, med olika rättigheter och skyldigheter.

Uppdragsavtalet

Den ansvariga mäklaren ingår ett uppdragsavtal med markägaren / byggbolaget, som initierar projektet. När bostadsrättsföreningen är bildad ska föreningen inträda som part i uppdragsavtalet.

När marknadsföringen av projektet påbörjas ska det tydligt framgå vems om är ansvarig mäklare för vilken lägenhet. Mäklaren ska kunna ge information till köparen om vem som är ansvarig bostadsproducent med uppgifter om dess kontaktperson samt vilka som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse och är föreningens kontaktperson.

Mäklarens ersättning

Uppdragsivagen och mäklare får komma överens om vad som ska gälla ifråga om mäklaren ersättning. Det finns inga fastställda taxor eller liknande. Mäklaren ersättning för arbetet utgår normalt som provision, vilken oftast bestäms till en viss procent av köpeskillingen. Mäklarens provision betalas av uppdragsgivaren / säljaren.

Mäklaren har i de flesta fall en tidsbegränsad ensamrätt att förmedla det nyproducerade projektet. Det är en skyddsregel för mäklaren, som ger denne rätt till provision om bostaden säljs under ensamrättstiden även om mäklaren inte själv har anvisat köparen eller medverkat till överlåtelsen.

Objektbeskrivningen

Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare en skriftlig beskrivning av bostaden. Denna objektbeskrivning ska enligt lag innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Uppgifterna hämtar mäklaren såväl från offentliga register som från säljarens själv.

Det är viktigt att säljaren tillser att objektbeskrivningen innehåller korrekt information eftersom den kommer att ingå i det underlag som ligger till grund för köparens beslut att köpa bostaden. Det är säljaren som ansvarar gentemot köparen för de uppgifter som finns med i objektbeskrivningen eftersom dessa, senare i affären, anses vara en del av förhandavtalet / upplåtelseavtalet.

Om mäklaren däremot misstänker att någon uppgift är felaktig måste mäklaren givetvis kontrollera den och därefter rätta till uppgiften.
Det är viktigt att objektbeskrivning och annan marknadsföring återger projektet och den nyproducerade lägenheten på ett korrekt sätt. Av objektbeskrivningen och övrig marknadsföring ska det även framgå en tidsplan för när tillträde (inflyttningsdag) planeras.

Det är viktigt att komma ihåg att fastighetsmäklaren är den förmedlande länken mellan köpare och säljare. Ansvaret för eventuella brister i en förmedlad nyproducerad bostadsrätt ligger därför normalt hos säljaren, dvs bostadsrättsföreningen och inte hos den ansvarige mäklaren.

Fastighetsmäklaren har ingen undersökningsplikt av bostaden. Mäklaren har däremot en skyldighet att upplysa köparen om sådant som mäklaren iakttagit eller annars känner till, eller som mäklaren med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka. Det gäller sådant som rör bostadsrättens skick och som kan anses ha betydelse för köparen.

Köparen undersökningsplikt

Köplagen, som reglerar köparens undersökningsplikt vid köp/överlåtelse av befintlig bostadsrätt, är inte tillämplig vid upplåtelse från en bostadsrättsförening. Istället är det bostadsrättslagen som reglerar vad som gäller mellan bostadsrättsförening och köpare. Ett sådant ansvar är att föreningen ansvarar för att lägenheten är fullt brukbar för det ansedda ändamålet vid tillträdet.

Vid köp av nyproducerad bostadsrätt är det svårt att undersöka bostaden innan köpet, eftersom bostaden ofta inte är byggd när bindande avtal undertecknas. Dock behöver köparen undersöka sådana omständigheter som går att undersöka såsom planerade byggplaner för området, bostadsrättsföreningen ekonomi etc.

Inför inflyttningen gör en oberoende besiktningsman en besiktning av byggnaden och alla bostäder som ska gälla mellan bostadsrättsföreningen och byggbolaget. Detta för att kontrollera alla utförda arbeten
så att de är fackmannamässigt utförda. Detta kallas för slutbesiktning. Vid slutbesiktningen går besiktningsmannen inte igenom exempelvis att alla tillval är rätt modell etc.

Men köparen erbjuds ofta möjligheten att delta på slutbesiktningen alternativt komma på en egen besiktning av den aktuella bostaden och kan då själv kontrollera tillval och liknande. Vidare sker många gånger också en besiktning efter inflytt. Vid dessa tillfällen kan köparen påtala eventuella brister med tillval etc.

Två år efter godkänd slutbesiktning görs ofta en garantibesiktning av en oberoende besiktningsman. Vid garantibesiktningen kontrolleras om det har framträtt fel under tiden mellan slut- och garantibesiktning.

Vem ansvarar för fel?

Utgångspunkten är att bostadsrätten ska stämma överens med vad som avtalats mellan parterna dvs vad som framgår av förhandsavtal / upplåtelseavtal och dess bilagor såsom objektbeskrivning, faktablad och ritningar mm. Det är därför viktigt att köparen går igenom alla de handlingar som tillhandahålls i samband med att bindande avtal ingås.

Enligt bostadsrättslagen ska lägenheten på tillträdesdagen vara i avtalsenligt skick och om annat inte är avtalat, ska lägenheten vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Köparen har annars rätt att avhjälpa bristen på bostadsrättsföreningen bekostnad om inte styrelsen har gjort det efter tillsägelse. I de fall bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om styrelsen efter tillsägelse underlåter att avhjälpa bristen, kan köparen ha rätt att säga upp avtalet och frånträda lägenheten om bristen är väsentlig.

Eftersom lägenheten inte är i färdigställd när bindande avtal ingås har lägenheten och övriga eventuella upplåtna utrymmen inte varit föremål för kontrollmätning. Mindre justeringar kan komma att ske i lägenheten under byggnationen. Det kan exempelvis handla om att hisschakt breddas eller att ett trapphus var för smalt och fick justeras, vilket påverkar lägenhetens area. Det innebär att det kan förekomma en avvikelse mellan den i förhandsavtalet / upplåtelseavtalet angivna arean i förhållande till den färdigställda arean.

Reklamation till säljaren

Om köparen vill åberopa att bostadsrätten är felaktig ska köparen reklamera till bostadsrättsföreningen. Reklamationen måste ske inom skälig tid efter det att köparen märkt, eller borde ha märkt, felet. Om köparen reklamerar för sent förloras i normalfallet rätten att kräva kompensation av säljaren. Anser bostadsrättsföreningen att det är ett entreprenadrättsligt fel, dvs ett fel som beror på byggbolaget, får bostadsrättsföreningen i sin tur framställa sitt krav till byggbolaget.

Bostadsrättsföreningen ekonomi

Det är viktigt att en köpare av en nyproducerad bostadsrätt sätter sig in i bostadsrättsföreningens ekonomi och tar del av kostnadskalkylen och den registrerade ekonomiska planen, för att bilda sig en uppfattning om den ekonomiska framtiden för föreningen. Om en bostadsrättsförening har stora lån kan
detta i framtiden påverka månadsavgiften om exempelvis ränteläget förändrad. Det är därför viktigt att köparen innan köpet försöker bedöma hur månadsavgiften kan komma att öka och om köparen har marginal att klara en sådan kostnadsökning. Det är viktigt att vara medveten om att kostnadskalkylen och den ekonomiska planen bygger på antagande och att mindre avvikelser kan uppkomma när bostaden väl är klar.

Budgivning

Vid nyproduktion sker ofta ingen budgivning utan den nyproducerade bostadsrätten säljs till fast pris. På samma sätt som på begagnatmarknaden är det säljaren, dvs bostadsrättsföreningen, som bestämmer vem som ska få köpa. Trots att bostadsrätten säljs till ett fast pris är mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen skyldig fatt föra en förteckning över budet som ska överlämnas till säljaren och köparen när uppdraget är slutfört.

I de fall budgivning förekommer gäller följande: Bud är inte bindande för budgivaren och säljaren är inte tvungen att sälja till den som lagt det högsta budet. Mäklaren ska föra en förteckning över alla bud som lämnas med kontaktuppgifter till budgivarna. Detta för att kunna säkerställa att budgivningen gått korrekt till.

Köparens finansiering

Det är viktigt att köparen har finansiella möjligheter att fullfölja köpet. Vanligtvis räcker ett skriftligt låneflöte från bank, men observera att lånelöfte i princip alltid är villkorat av att inget förändras för köparen. Om köparen exempelvis förlorar sitt arbete kan banken återta lånelöftet. I övrigt förekommer det att banken villkorat lånelöftet av att köparen säljaren sin nuvarande bostad. Tala med mäklaren om vilka förutsättningar du som köpare har för finansiering av köp.

Avtalstyper

Allmänt

I samband med förmedling av nyproducerad bostadsrätt förekommer olika typer av avtal.

Förhandsavtal och upplåtelseavtal regleras i bostadsrättslagen och tecknas mellan bostadsrättsföreningen och den som ska bli den första ägaren till en bostadsrätt. Bostadsrätter som upplåtits kan säljas vidare av bostadsrätthavaren genom ett överlåtelseavtal.

Bokningsavtal / Intresseanmälningar

Bokningsavtal / intresseanmälningar tecknas mellan byggbolaget / markägaren och den blivande köparen och är inte ett juridiskt bindande avtal om att få köpa bostaden. Det är vanligt att den blivande köparen betalar en bokningsavgift i samband med att bokningsavtalet undertecknas. Om den blivande köparen väljer att inte gå vidare med köpet har denne rätt att få tillbaka den inbetalade avgiften med
eventuellt avdrag för en administrationskostnad. I de fall som markägaren / byggbolaget inte fullföljer projektet ska hela avgiften återbetalas.

Förhandsavtal

Förhandsavtal tecknas mellan bostadsrättsföreningen och den blivande köparen och regleras i bostadsrättslagen. Förhandavtalet är för parterna juridiskt bindande. Det innebär att bostadsrättsföreningen är skyldig att upplåta (sälja) bostadsrätten till förhandstecknaren och förhandstecknaren är skyldig att köpa lägenheten. Det är bostadsrättföreningen, och inte markägaren / byggbolaget, som är förhandstecknarens motpart eftersom det endast är bostadsrättsföreningen som har rätt att upplåta bostadsrätten. När förhandsavtalet ingås ska det finnas en intygsgiven kostnadskalkyl. Intygsgivaren utses av Bolagsverket.

I de fall ett förskott ska betalas måste bostadsrättföreningen även ha ett tillstånd från Bolagetsverket för att ta emot förskottet. Om en bokningsavgift har betalats vid ett tecknande av bokningsavtal, ingår avgifter som har betalats i förskott och ska avräknas.

Särskilda villkor för förhandsavtalet

Det finns vissa valbara villkor i förhandsavtalet som kan ge parterna, eller en av dem, rätt att frånträda köpet. En situation är att förhandstecknaren vill kunna frånträda köpet om denne inte beviljas lån. Andra villkor som kan förekomma är att bostadsrättsföreningen villkorar köpet av att ett visst antal lägenheter ska säljas inom en viss tid, för att förhandsavtalet ska bli bindande. Dessa villkor kallas för svävarvillkor och är alltid tidsbegränsade. Målsättningen brukar vara att de enbart ska gälla under en kort period. Det är upp till säljare och köpare att bestämma om dessa typer av villkor ska förekomma i avtalet.

Upplåtelseavtal

Upplåtselavtal tecknas mellan bostadsrättsföreningen och köparen och regleras i bostadsrättslagen. För att bostadsrättföreningen ska kunna upplåta lägenheten krävs att föreningen har en registrerad och intygsgiven ekonomisk plan. Om den slutliga byggkostnaden inte redovisas i den ekonomiska planen, eller på en föreningsstämma, krävs tillstånd från Bolagsverket för att bostadsrättsföreningen ska få upplåta lägenheterna. Vid tidpunkten för upplåtelsen ska bostadsrättsföreningen vara direkt ägare av föreningens fastighet.

I samband med att upplåtelseavtalet undertecknas blir köparen medlem i bostadsrättsföreningen. Med medlemskapet följer att antal rättigheter, men också skyldigheter. Den främsta rättigheten är nyttjanderätten till bostaden på obegränsad tid. Den främsta skyldigheten är att betala insatsen och upplåtelseavgiften, månadsavgiften till bostadsrättsföreningen och att ansvara för lägenhetens inre underhåll och skötsel. Bostadsrättsföreningen har ansvar för det gemensamma och löpande underhållet av fastigheten och samtidigt stamledningarna.

Tillträde

Tillträdet är när köparen får nycklarna och tillgång till den nyproducerade bostadsrätten. Detta ska planeras till efter det datum då slutbesiktningen har ägt rum. Det är inte ovanlig att slutlikvid erläggs någon dag innan tillträdet. Detta avviker från hur man brukar göra vid tillträde av en redan befintlig bostad, då man brukar betala slutlikviden i samband med att man får nycklarna till bostaden.

Boendekostnadskalkyl

Mäklaren erbjuder dig som ska köpa en bostad en skriftlig beräkning av dina personliga boendekostnader baserat på hur mycket just du som köpare ska ta i lån etc. Meddela mäklaren om du önskar en sådan.

Reklamation till mäklaren

Anser en köpare att mäklaren har begått ett fel som orsakat ekonomisk skada ska detta reklameras till mäklaren i skälig tid efter att köparen insett eller borde ha insett de omständigheter som reklamationen grundar sig i. Krav mot mäklaren preskriberas normalt efter tio år. Reklamationen och underrättelsen om skadeståndskravet kan överlämnas, muntligen eller skriftligen till mäklaren. Om köparen önskar få ett ärende om skadestånd prövas görs detta i första hand av det försäkringsbolag där mäklaren har sin ansvarsförsäkring efter att krav framställts mot mäklaren. Om köparen sedan inte är nöjd med försäkringsbolagets beslut kan de begära att Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) omprövar beslutet.

Vidare kan Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), som utöver tillsyn över fastighetsmäklare i Sverige, pröva om mäklaren brustit i sina skyldigheter. FMI prövar inte frågor om skadestånd eller provision. På FMI:s hemsida, www.fmi.se, kan man också finna mer information om bland annat mäklarens roll och fastighetsmäklartjänsten.

Tilläggstjänster

Som kund hos House and Home Fastighetsbyrå AB erbjuds du skräddarsydda lösningar med produkter och tjänster från våra samarbetspartners. Mäklaren kan i vissa fall erhålla ersättning vid förmedling av tilläggstjänster. För exempelvis förmedling av bostadsannons på Hemnet.se kan en enskild fastighetsmäklaren erhålla upp till mellan 30-50 % av priset för den köpta tjänsten, exklusive moms.

Kundombudsman

Vid funderingar kring din bostadsaffär kan du alltid vända dig till Kundombudsmannen på Mäklarsamfundet, branschorganisationen för fastighetsmäklare.

Behandling av personuppgifter

Information om hur vi behandlar dina personuppgifter och vilka rättigheter våra kunder har finns att läsa på sidan personuppgiftspolicy